가맹점의 입지/상권 조사하기

안녕하세요. 기획자 소소한G 입니다.

 

프랜차이즈 ERP 시스템에 적용할 서비스를 만들기 위해서는  프랜차이즈의 전체 시스템에 대해 잘 알아야하기에

회사의 지원을 받아 매주 토요일마다 프랜차이즈 전문 컨설팅 실무학원에서 수업을 듣고 있어요. 

 

 

지난주에는 입지, 상권 조사에 대해 실습을 하고 왔어요.

 

업종을 선정하여 

2주전에는 입지와 상권을 지도 또는 이론에 따라 먼저 그려보고,

그 다음 주 직접 골목을 방문하고 둘러보면서 다시 그린 후에두 가지를 비교해보았습니다. 

 

 

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상권조사분석을 통한 입지선정 모델의 기본 프로세스는 아래와 같이 볼 수 있습니다. 

 

1. 실행전략수립

실행전략수립의 목적은 도로, 교통, 주택 등의 현장 조사, 경합점의 측정 등 Market Area의 현장을 직접 투어하면서 통계적인 수집자료와 지역상황을 비교하고 검토하면서 개발 우선지역으로 선정된 지역의 상황을 확인하는 단계입니다. 

이를 위해서 최신 MAP을 설정하여 프린트 후 그 위 투명 아스테이지를 지도 위에 붙여 고정시킵니다. 투명 아스테이지를 단계별로 지도위에 고정시킵니다. 이러한 과정을 Field Map 작업이라하며 이는 1차 공략지역의 데이터 수집 자료는 별도의 파일을 만들어 관리하고, 추 후 자료의 분산과 손실을 방지할 수 있도록 합니다.

8단계 플로우를 통해 투명 아스테이지 위에 단계별로 작성해 나가게 됩니다. 

 

2. 개별상권범위 설정

1개의 점포가 출점하여 안정적인 손익 확보가 가능한 확정된 상권인 Trade Area(T/A)를 설정하여 세분화하기 위한 단계입니다.  

1) 물리적인 지형지물

2) 밀집 주거지역 대규모 집객시설

3) 당사점포의 매출표시

4) 당사점포의 손익별 표시
5) Trade Area 

 

Trade Area의 등급 분류는 1개점이 개설되었을 때 소상권 지역 내에서의 매출액이 70% 정도가 실현될 수 있는 지역으로 나누며 A (중점개발지역), B (두번째 중점 개발지역), C (개발 관리지역), D (출점불가)로 구분 표기합니다. 

 

위의 5단계를 위해서는 차량을 통해 1차적으로 선정된 T/A중 A급 지역먼저 도보 투어할 수 있도록 코스를 확정합니다. 그리고 통행인의 흐름을 살펴볼 수 있도록 스케줄을 확정하고 대략 15분 간격으로 통행량 샘플 조사 및 경쟁점 경합도 조사를 병행합니다. 그리고 주/야간으로 순회하여 조사하고 T/A의 규모와 질에 따라 도보 투어의 우선 순위를 확정합니다. 

 

코스는 교통도로를 축으로 시행하고 버스정류장 같은 교통시설이 형성된 도보를 중심으로 순회 조사합니다.

1차적으로 나눈 T/A내에서 외각으로 순회 조사하며 조사 진행방향으 도보 진행방향인 오른쪽에서 왼쪽 시계방향입니다.

 

물리적인 장애, 심리적인 장애 파악, 분석상권의 설정은 정확히 정해진 것이 아니라 조사자의 느낌과 상권의 유형에 따라 달라질 수 있습니다. 이 때 물리적인 장애와 심리적인 장애를 정확히 파악한다면 상권 범위의 70%를 알 수 있습니다.

4차선 도로, 아파트나 학교외벽, 하천, 고가도로, 산, 공원, 철도, 지하도 등과 같이 도보 통행인의 흐름을 인위적으로 차단하고 접근에 장애를 주는 것들을 물리적인 장애라고 합니다. 그리고 보행시 위험을 느끼는 외벽, 경사도로 등 통행인의 심적인 부담을 주는 경계지점을 심리적 장애라고 합니다.

심리적인 장애분석을 알기 위해서는 직접 밤이나 새벽에 방문하고 가로등 유무, 사람 동선등을 파악해야 알 수 있겠지요. 

 

- 대규모 집객시설 분석

종합병원, 학원, 아파트, 학교, 오피스 및 오피스텔, 중소규모의 기업, 주민의 질, 기타 집객 시설의 판별 등으로 상권내에 플러스 요인이 되는 집객 시설을 분석합니다.

 

- 교통시설 분석

전철역일 경우 출구 중 메인 출구를 찾아내어 출퇴근 및 유동객의 흐름이 어떻게 분산되는지 어디로 이동하는지 살펴보고, 통행인의 목적이 어디 있는지 분석합니다. 이 때 사람이 세번 지나가는 자리는 key intersection이라고 보면 됩니다. 이러한 key intersection을 찾아내는 것을 site selection이라고 하지요. 

 

3. Trade Area내의 우수 입지(key intersection) 선정

Field market 분석을 통해 T/A 검증 후에 출점 가능성을 타진하는 단계입니다. 

 

4. Trade Area 내의 NO.1 입지 선정

하나의 T/A내의 여러 Key intersection간의 비교를 통해 가장 좋은 사이트를 선정하고 출점 시 수익의 최적화를 도모합니다. Key 간의 입지 평가는 전용면적, 시계성, 통행량, 전면길이, 정각형태, 접근성을 통해 평가됩니다. 

 

- 시계성: 점포 그 자체나 간판등이 어디에서라도 잘 보이는 곳에 위치해있는가

- 접근성: 도보, 자전거, 자동차 등이 내점하기 쉬운가

- 정각형태: 단면이 삼면인 코너 형태인가

 

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위를 토대로 입지 선정 실습시에는

아래와 같이 세부적으로 8가지로 나뉘어서 실행했어요. 제일 먼저 업종을 선정하는 것이 우선이겠지요. 

그리고 아래의 8가지 프로세스를 거칩니다. 

 

1. 물리적인 지형지물

2. 밀집 주거지역 대규모 집객시설
3. 당사점포의 매출표시
4. 당사점포의 손익별 표시
5. Trade Area
6. 경쟁점 표시 
7. Key Intersection
8. No.1 입지 선정

 

이상 상권조사분석을 통한 입지 선정에 대해 알아보았습니다.